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Loi Carrez ou mesurage obligatoire des parties privatives d'un lot en copropriété avant vente

 

Qu'est ce que la loi Carrez, que dit la réglementation Carrez?

Quel est le champ d'application de la loi Carrez, quel type de bien est concerné par le mesurage obligatoire de la loi Carrez?

La loi Carrez impose t-elle le mesurage de toutes les pièces, pour quel type de surface le mesurage de la superficie imposé par la loi Carrez n'est pas obligatoire?

Qui peut réaliser un mesurage de la loi Carrez, à quel expert en bâtiment faire appel pour calcul de la superficie obligatoire?

Quel risque si le vendeur ne respecte pas la loi Carrez, quelles conséquences pour un vendeur qui ne réalise pas un mesurage de la superficie privative obligatoire?

 

Qu'est ce que la loi Carrez, que dit la réglementation Carrez?

Afin d'améliorer la protection des acquéreurs de lots privatifs d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et leur eviter les muvaises surprises d'un logement dont la superficie a été surestimée lors de la vente, le gouvernement a voté le 18 décembre 1996 la loi n°96-1107 dite "Loi Carrez" du nom de son auteur Gilles Carrez. Cette loi Carrez (mise en application le 18 juin 1997) oblige desormais les vendeurs des lots privatifs se situant dans un immeuble soumis au statut de la copropriété à mentionner la superficie privative exacte de leurs lots et à annexer ce constat de mesurage Carrez à tous les documents liés à la vente (promesse de vente, l'acte athentique de vente).
 

Quel est le champ d'application de la loi Carrez, quel type de bien est concerné par le mesurage obligatoire de la loi Carrez?

Le mesurage obligatoire de la superficie n'est obligatoire que pour la partie effectivement privative d'un immeuble bâti d'habitation commune et soumis au statut de la copropriété (lot en copropriété). En effet chaque propriétaire qui a l'intention de vendre son lot procède au mesurage de la superficie privative limitée à la surface lui appartenant. D'après la loi Carrez, le mesurage ne doit en aucun cas inclure les parties ou les dépendances communes de la copropriété qui pourrait laisser présager à une utilisation privative( les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés). La loi Carrez ne s'applique pas également dans les trois cas de figure:

  • - sur les ventes des maisons individuelles
  • - sur les ventes des lots privatifs d'un immeuble sur plan (en effet la superficie de tous les lots est obligatoirement clairement délimitée et connue d'avance dans le cas d'un achat sur plan)
  • - sur les ventes de terrains à bâtir (la construction est inexistante donc l'impossibilité de mesurage de la superficie imposé par la loi Carrez).
     

La loi Carrez impose t-elle le mesurage de toutes les pièces, pour quel type de surface le mesurage de la superficie imposé par la loi Carrez n'est pas obligatoire?

La surface privative au sens de la loi Carrez (appelée également pour cela la superficie Carrez) comprend la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La hauteur des plafonds a toute son importance car la surface des parties privatives d'une hauteur inférieure à 1.80 m n'est pas prise en compte lors d'un mesurage requis par la loi Carrez La surface de chacune des pièces individuelles est le deuxième paramètre primordial pour les législateurs de la loi Carrez qui exonèrent du mesurage de superficie obligatoire des pièces mesurant moins de 8m2(chambre de bonne ou garde-manger par exemple) Toutes les parties inhabitées qui mesurent plus de 1.80m entrent egalement sous le coup de la loi Carrez et mesurage de la superficie de celles-ci est obligatoire (caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés etc.).C'est sur ce point qu'il faut distinguer la surface privative et la surface habitable (voir loi Boutin ou la surface habitable est prise en compte).
 

Qui peut réaliser un mesurage de la loi Carrez, à quel expert en bâtiment faire appel pour calcul de la superficie obligatoire?

Il n'y a pas d'obligation légiferée (à l'inverse de certains autres diagnostics immobiliers obligatoires: plomb, amiante, gaz, électricité, ERNT, performances énergétique, termites) de qualifications ou certifications particulières quand à la personne qui procédera au mesurage de la superficie du bien . En effet la loi Carrez autorise le propriétaire de procéder lui même au mesurage, mais le mets en même temps en garde des risques qu'il prend - n'étant pas un professionnel de mesurage de la superficie des logements, un particulier amateur peut se tromper et ainsi subir toute la responsabilité. En faisant appel à une société expert en bâtiment spécialisé loi Carrez, un propriétaire se mets à l'abri de tous les soucis, en cas de problème et mauvais calcul c'est la société qui a effectuée le mesurage de la superficie privative qui en prendra entière résponsabilité.
 

Quel risque si le vendeur ne respecte pas la loi Carrez, quelles conséquences pour un vendeur qui ne réalise pas un mesurage de la superficie privative obligatoire?

Un propriétaire qui ne respecte pas la loi Carrez en omettant à effectuer un mesurage de la superficie d'un lot ou d'une partie du lot et donc n'annexe pas le résultat de ce mesurage lors de la signature des actes (avant contrat et le contrat de vente) risque de voir l'acquéreur demander une diminution du prix ou même une annulation pure et simple de la vente. En effet le seuil d'erreur est fixé à 5%, pour un bien bien mesuré par le propriétaire à 95m2 par exemple, lors d'une vérification par l'acheteur l'erreur commence à partir du premier mettre dépassant les 100m2 (situation fréquente ou l'acheteur une fois avoir pris la possession des lieux engage une société professionnelle à effectuer le mesurage de la superficie(loi Carrez) en sachant que la superficie indiquée lors de la vente était mesurée par le propriétaire lui même. Si le seuil d'erreur dans le calcul de la superficie de 5% est dépassé, l'acheteur se trouve en position à renégocier les modalités de la vente, notamment la baisse du prix de la vente et dans certains cas plus rares annulation de la vente. Ce qui est en tout cas intéressant de remarquer c'est que la loi Carrez protège surtout l'acquéreur, car en cas d'un mesurage sous-estimé (le cas ou lors de la vente la superficie indiquée était par exemple de 95m2 et lors de la vérification par l'acheteur elle s'avère en réalité bien plus importante, aucun recours du vendeur n'est possible, tout bénéfice est pour l'acheteur. Voila une autre raison pour le propriétaire - vendeur à faire appel à une société expert en bâtiment spécialisé mesurage de la superficie loi Carrez. 

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